Ngân hàng Shinhan

Trong khuôn khổ đồng hành cùng Khách hàng hộ kinh doanh, Khách hàng doanh nghiệp về quản trị rủi ro và tuân thủ, Ngân hàng Shinhan Việt Nam gửi đến Quý khách hàng bản ghi nhận ngắn theo tháng. Thông tin chi tiết được đăng tải tại trang thông tin của Ngân hàng Shinhan Việt Nam.
Nội dung dưới đây mang tính chất thông tin tham khảo, được xây dựng với mục tiêu hỗ trợ Quý Khách hàng nhận diện sớm các điểm cần lưu ý khi vận hành và giảm thiểu rủi ro phát sinh trong tương lai.

ĐẦU TƯ CĂN HỘ, NHÀ Ở CHO THUÊ: MÔ HÌNH KHAI THÁC QUYẾT ĐỊNH THUẾ VÀ DÒNG TIỀN

 Đối với một bộ phận không nhỏ cá nhân hiện nay, việc sử dụng nguồn vốn tích lũy hoặc vốn vay từ ngân hàng để đầu tư căn hộ, nhà ở cho thuê đang là một kênh góp phần tạo ra nguồn thu nhập bổ sung. Một số có thể lựa chọn cho thuê căn hộ, nhà ở dài hạn để có nguồn thu ổn định, trong khi có người ưu tiên mô hình lưu trú ngắn hạn nhằm tối ưu dòng tiền. Mặc dù cùng khai thác trên một loại tài sản, mỗi mô hình lại có bản chất hoạt động khác nhau và có thể kéo theo các yêu cầu pháp lý, nghĩa vụ thuế tương ứng.Ở Bản tin thuế kỳ này, Ngân hàng chúng tôi xin chia sẻ một góc nhìn mà nhiều nhà đầu tư có thể chưa chú ý khi cân nhắc giữa các mô hình khai thác – xuất phát từ câu hỏi: “Khi mua căn hộ, nhà ở để cho thuê, tôi nên lựa chọn mô hình nào?”

Mô hình khai thác thực tế của tài sản

Trong phạm vi đã đề cập, cùng một căn hộ hoặc nhà ở có thể được khai thác theo nhiều mô hình khác nhau để tạo ra doanh thu. Hãy hình dung hai trong số các trường hợp phổ biến như sau: 

Phương án 1: Cho thuê dài hạn
Anh A mua một căn hộ và ký hợp đồng cho một gia đình thuê trong 12 tháng. Trong thời gian thuê, người thuê tự sử dụng căn hộ, tự chi trả các chi phí phát sinh và chủ nhà hầu như không tham gia vào quá trình sử dụng tài sản. 

Phương án 2: Khai thác lưu trú ngắn hạn
Chị B mua một căn hộ tương tự nhưng khai thác theo mô hình lưu trú ngắn hạn thông qua các nền tảng cho phép đặt phòng trực tuyến phù hợp với quy định, chẳng hạn Airbnb. Các khách thuê của chị B sẽ thuê theo ngày, thay đổi thường xuyên và được hỗ trợ đón tiếp nhận nhà, trả nhà, cùng các dịch vụ khác trong quá trình lưu trú. 

Vì sao mô hình khai thác lại quan trọng?

Giữa hai phương án trên, bất động sản mà anh A và chị B có thể giống nhau về loại tài sản, giá trị đầu tư ban đầu, và/hoặc thậm chí cùng doanh thu nếu quy đổi theo kỳ, tuy vậy, hình thức khai thác khác nhau có thể ảnh hưởng đến cách thức đăng ký hoạt động, hồ sơ và thủ tục quản lý, nghĩa vụ liên quan, các chi phí tuân thủ về quy định phòng cháy chữa cháy và các điều kiện chuyên ngành khác hoàn toàn khác nhau. Trong đó, dưới góc độ tuân thủ thuế, cơ quan quản lý thuế cũng nhìn nhận đây là hai loại hình hoạt động tạo thu nhập có bản chất khác nhau. Nếu chỉ quan tâm đến các yêu cầu này sau khi tài sản đã đi vào khai thác, chủ sở hữu có thể phải điều chỉnh mô hình kinh doanh hoặc phát sinh thêm chi phí tuân thủ ngoài dự kiến.

Kết quả, sau cùng một thời gian khai thác, mức lợi nhuận sau khi trừ đi các khoản chi phí phát sinh cũng sẽ có sự khác biệt giữa tài sản mà anh A và chị B sử dụng.

Xác định nghĩa vụ thuế theo mô hình kinh doanh

Trong các ví dụ trên, trường hợp của anh A là hoạt động phổ biến khi chủ nhà cho cá nhân hoặc doanh nghiệp thuê căn hộ, nhà ở để sử dụng ổn định trong thời gian dài. Cá nhân có thể tham khảo các quy định pháp luật liên quan đến “hoạt động kinh doanh bất động sản”, thuộc nhóm ngành (68) (* tại Phụ lục II “Nội dung ngành kinh tế Việt Nam” ban hành kèm theo Quyết định số 36/2025/QĐ-TTg ngày 29/09/2025 của Thủ tướng Chính phủ).

Với trường hợp của chị B, đây là mô hình thường được phát triển tại các thành phố lớn và địa phương du lịch, có bản chất khai thác thực tế khác với hoạt động cho thuê bất động sản thông thường. Mô hình này kéo theo các yêu cầu riêng về đăng ký kinh doanh, điều kiện kinh doanh khác từ Luật Du lịch cũng như các quy định tuân thủ thuế riêng đối với nhóm ngành “dịch vụ lưu trú” (55) *.

Cần lưu ý rằng pháp luật thuế hiện hành cũng đã phân định cách áp dụng thuế khác biệt giữa hoạt động kinh doanh bất động sản và hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú.

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, chính sách thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản được thiết kế theo cơ chế riêng so với các hoạt động kinh doanh khác kể cả dịch vụ lưu trú, bao gồm mức thuế suất, phương pháp xác định thu nhập tính thuế đối với phần doanh thu vượt ngưỡng chịu thuế theo quy định của cá nhân kinh doanh, hộ kinh doanh bất động sản.

Trong khi đó, đối với hoạt động dịch vụ lưu trú, pháp luật thuế thu nhập cá nhân không quy định áp dụng duy nhất một mức thuế suất hay một phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân. Thay vào đó, tùy theo quy mô doanh thu, cá nhân hoặc hộ kinh doanh có thể áp dụng mức thuế suất khác nhau và được lựa chọn hoặc bắt buộc áp dụng phương pháp tính thuế trên doanh thu tính thuế hoặc trên thu nhập (tức doanh thu trừ các khoản chi phí hợp lệ được trừ).

Tương tự, Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 cũng phân loại các nhóm dịch vụ riêng biệt để xác định thuế giá trị gia tăng áp dụng.

Cá nhân kinh doanh, hộ kinh doanh có thu nhập từ hoạt động cho thuê bất động sản cũng thuộc một trong các trường hợp không phải sử dụng hóa đơn điện tử theo quy định về hóa đơn điện tử, chứng từ điện tử - có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2026.

Việc các quy định thuế có sự tách biệt giữa một số loại hình hoạt động cho thấy yêu cầu cần phân định giữa các nhóm hoạt động kinh doanh để áp dụng cơ chế thuế tương ứng. Trong phạm vi Bản tin này, chúng tôi chỉ giới thiệu một số định hướng chính sách thuế và những điểm khác biệt cơ bản giữa hai mô hình khai thác phổ biến. Việc xác định mức thuế suất áp dụng, phương pháp tính thuế và các nghĩa vụ thuế cụ thể trong từng trường hợp sẽ phụ thuộc vào bản chất giao dịch thực tế cũng như mức độ đáp ứng các điều kiện của pháp luật thuế liên quan.

Một góc nhìn dành cho nhà đầu tư bất động sản cho thuê

Trước khi quyết định đầu tư căn hộ hoặc nhà ở để cho thuê hay khai thác căn hộ dịch vụ, nhà đầu tư nên xác định rõ mô hình kinh doanh dự kiến ngay từ giai đoạn lập kế hoạch. Một ngôi nhà cho thuê theo năm hay một ngôi nhà cho thuê theo ngày, một lựa chọn tưởng chừng đơn giản khi có thể mang lại mức doanh thu tương đương, nhưng cách quản lý thuế và các nghĩa vụ pháp lý khác lại hoàn toàn khác biệt. Việc xác định đúng bản chất hoạt động ngay từ đầu sẽ giúp nhà đầu tư xây dựng kế hoạch tài chính hiệu quả hơn, đặc biệt khi khoản đầu tư được tài trợ bằng vốn vay và dòng tiền từ việc khai thác tài sản được kỳ vọng sẽ là nguồn thực hiện việc chi trả khoản vay trong tương lai.

Bài viết có tham khảo bổ sung một số nội dung hướng dẫn từ Công văn số 4062/CT-NVT của Cục Thuế ban hành ngày 18/06/2026.
* Tài liệu này được cung cấp giới hạn cho mục đích thông tin chung tại thời điểm công bố và không nhằm đưa ra đánh giá, kết luận hoặc ý kiến về bất kỳ giao dịch, tài liệu hoặc đối tượng cụ thể nào của Quý Khách hàng hay Ngân hàng. Nội dung cung cấp với mục đích hỗ trợ thông tin chung, khi áp dụng vào tình huống thực tế, Quý Khách hàng vui lòng tham khảo thêm ý kiến từ Cơ quan thẩm quyền, đơn vị tư vấn thuế độc lập để có hướng dẫn phù hợp. Ngân hàng sẽ không đảm nhận trách nhiệm cho tổn thất hoặc thiệt hại khác phát sinh do dựa trên các thông tin chung này.
Trong phạm vi dịch vụ được phép cung cấp, Ngân hàng Shinhan Việt Nam luôn sẵn sàng đồng hành cùng Quý Khách hàng trong việc cập nhật, chia sẻ thông tin thuế nhằm nâng cao hiệu quả quản trị tài chính.